09 jan Verhuurders opgelet: verhoging huurprijs woonruimte tot (hogere) markthuurprijs mogelijk via het ‘redelijk aanbod’
Krapte woningmarkt
In Nederland – en in het bijzonder in de randstad – is een nijpend tekort aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector.[1] De vraag blijft toenemen, terwijl het aanbod (zeer) beperkt blijft. Dit heeft gevolgen voor de markthuurprijs die de laatste jaren enorm is gestegen.
Verhuurders zitten in beginsel vast aan de huurprijs die zij bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Deze huurprijs kan inmiddels (aanzienlijk) achterlopen bij de markthuurprijs. Het is voorstelbaar dat in 2016 een kale huurprijs is overeengekomen van €800 per maand terwijl de markthuurprijs – per 2020 – inmiddels is gestegen tot €1250.
Huurverhoging
Weliswaar heeft de verhuurder doorgaans de contractuele mogelijkheid om de huurprijs één keer per jaar te indexeren. Deze jaarlijkse huurprijsverhoging beperkt zich in de meeste gevallen tot slechts enkele procenten. De markthuurprijs en de werkelijke huur lopen daarmee verder uit elkaar.
De verhuurder staat niet met lege handen. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW is het mogelijk om de huurder een aanbod te doen tot een (forse) huurprijsverhoging. Indien de rechter dit aanbod redelijk acht dan dient de huurder deze nieuwe huurprijs te betalen óf de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
Huurprijsverhoging via ‘redelijk aanbod’
In dit artikel worden de voors en tegens van het doen van een ‘redelijk aanbod’ tot huurprijsverhoging besproken.
Voor de toepassing van het ‘redelijke aanbod’ tot huurprijsverhoging dient allereerst te worden vastgesteld of het woonruimterecht van toepassing is en of sprake is van gereguleerde of geliberaliseerde woonruimte.[2] In het geval een woning geliberaliseerd is dan is het huurprijzenrecht niet van toepassing.[3]
Een woning is geliberaliseerd indien bij de aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs de liberalisatiegrens, als bedoeld in artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte, heeft gepasseerd. Per 1 januari 2020 ligt de liberalisatiegrens (kale huurprijs) op €737,14 per maand.
Een ‘redelijk aanbod’ kan in het geval van een geliberaliseerde woning uitsluitend zien op een huurprijsverhoging.[4] In het geval van een gereguleerde woning is dat nadrukkelijk niet mogelijk, in dat geval dient een aanbod tot huurprijsverhoging gepaard te gaan met renovatie c.q. woningverbetering.[5]
Niet aanvaarden redelijk aanbod: grond voor beëindiging huurovereenkomst
Indien de huurder een huurprijsverhoging via het ‘redelijk aanbod’ niet heeft aanvaard, dan biedt de wet een verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te (laten) beëindigen. Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen óf het aanbod redelijk is. Indien een aanbod redelijk is bevonden, dan wordt de huurovereenkomst in beginsel beëindigd. De rechter kan de huurder een zogenaamde ‘terme de grâce’ verlenen voor het (alsnog) aanvaarden van het redelijk geachte aanbod tot huurprijsverhoging.[6]
Wettelijke vereisten van opzegging
Voor het beëindigen van de huurovereenkomst wegens het niet aanvaarden van het aanbod tot huurprijsverhoging, is opzegging vereist met inachtneming van art. 7:271 BW. In de opzeggingsbrief dient één van de in art. 7:274 BW limitatief opgesomd gronden worden vermeld die aanleiding hebben gegeven tot deze opzegging.
Ingevolge van art. 7:273 lid 1 BW beoordeelt de rechter de beëindigingsvordering uitsluitend op basis van de in de opzeggingsbrief vermelde gronden.[7]
De huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht, tot het moment dat de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist.
Markthuurprijs
De markthuurprijs is bepalend bij beoordeling redelijkheid van aanbod. In 2001 heeft een Haarlemse kantonrechter bepaald dat onder de markthuurprijs dient te worden verstaan: ‘de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na) de huurprijsherzieningsdatum (..)’.[8]
De rechtbank Noord-Holland overweegt dat de markthuurprijs ‘een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs’.[9] Nog meer uitgesproken is de kantonrechter te Den Bosch die overweegt dat uitsluitend een objectieve maatstaf als de markthuurprijs relevant is.[10]
Korte referentieperiode bij bepaling markthuurprijs
De heersende lijn in de jurisprudentie sluit aan bij de systematiek van de Haarlemse kantonrechter waarbij uitsluitend huurprijzen van woningen worden betrokken die rond het tijdstip van de rechterlijke beoordeling van het aanbod tot huurprijsverhoging zijn vrijgekomen en opnieuw zijn c.q. worden verhuurd.[11] Dit betreft een relatief korte referentieperiode.
De vraag of een woning als vergelijkingsobject kan worden aangemerkt hangt af van de vraag of de woning qua onderhoud, voorzieningen, woonoppervlak etc. vergelijkbaar is. Het is in beginsel niet van belang door wie de woning wordt verhuurd, de huurprijs wordt immers bepaald door vraag en aanbod.[12]
Verhuurder dient marktconformiteit aanbod te bewijzen
Het is de verhuurder die de stel- en bewijsplicht heeft, tegelijkertijd staat het de rechter vrij om ter zake van de marktconformiteit van het aanbod ambtshalve een deskundige te benoemen.
Vooropgesteld dient te worden dat uitsluitend het aangezegde aanbod (en de aangezegde nieuwe huurprijs) van de verhuurder zoals vermeld in de opzeggingsbrief door de rechter wordt beoordeeld. Het staat de rechter niet vrij om ambtshalve een huurprijs vast te stellen dan wel een huuringroeiperiode voor te stellen.[13]
Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens het niet aanvaarden van een aanbod tot huurprijsverhoging, strandde bij het hof Arnhem-Leeuwarden gelet op het feit dat een ‘korte verklaring van een makelaar’ onvoldoende werd geacht.[14] Voor de kantonrechter in Noord-Holland volstond daarentegen een ‘huurwaardeverklaring van een NVM-makelaar’.[15]
Het is raadzaam om – alvorens een aanbod te doen tot huurprijsverhoging – een gecertificeerde makelaar goed te laten onderbouwen of (en zo ja op grond van wat) de (voorgenomen) nieuwe huurprijs marktconform (en daarmee waarschijnlijk redelijk) is.[16]
Een verhuurder die meer zekerheid vooraf wenst doet er verstandig aan een voorlopig deskundigenbericht (als bedoeld in art. 202 Rv) inzake de markthuurprijs van de betreffende huurwoning te verzoeken. De rechtbank Amsterdam heeft in 2018 geoordeeld dat dit mogelijk is.[17]
Afweging kosten en baten
Indien een verhuurder besluit een (forse) huurprijsverhoging te realiseren via ‘het redelijke aanbod’, die niet door de huurder wordt geaccepteerd, is het noodzakelijk een beëindigingsprocedure te starten bij de kantonrechter. De praktijk wijst uit dat deze procedures tijd en geld vergen.
Hier staat tegenover dat de huurprijs met soms wel honderden euro’s per maand kan stijgen als de rechter het aanbod tot huurprijsverhoging redelijk acht. Dit speelt met name bij al langer lopende huurovereenkomsten. Indien de woning als beleggingspand is aangekocht hoeft geen rekening te worden gehouden met een wettelijke wachttijd van 3 jaar, zoals deze wel geldt voor opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’. De huurovereenkomst kan aldus – met inachtneming van de opzeggingsformaliteiten – na verwerving van het pand in beginsel worden opgezegd via het ‘redelijke aanbod’.
Bovendien geldt dat de huurder – in beginsel – gehouden is de nieuwe huurprijs te betalen vanaf het moment dat de huurovereenkomst vanwege het niet aanvaarden van de huurprijsverhoging is opgezegd indien de rechter het aanbod tot deze huurprijsverhoging redelijk heeft bevonden.[18]
Het komt feitelijk aan op een afweging van kosten en baten. Indien de verhuurder zijn huurinkomsten significant kan laten stijgen zijn de eenmalige (juridische) kosten van de procedure snel terugverdiend.
Kansen voor verhuurders om huurprijs (fors) te verhogen
Het redelijke aanbod biedt verhuurders een mogelijkheid de huurprijs fors te verhogen. In het geval u als verhuurder de huurprijs wenst te verhogen tot de markthuurprijs, dan is het van belang dat u zich realiseert dat opzeggen wegens het niet aanvaarden van een redelijk aanbod gepaard gaat met strikte wettelijke formaliteiten die in acht genomen moeten worden. Alles valt of staat met een zorgvuldig aanbod tot huurprijsverhoging als bedoeld n artikel 7:274 lid 1 sub d BW.
Heeft u vragen over dit onderwerp en/of het verhogen van de huurprijs van uw (verhuurde) woning tot een marktconform-niveau en wenst u de mogelijkheden te bespreken om bijvoorbeeld de huurprijs te verhogen? Wij staan u graag te woord.
Tom van Dijk en Jan Beelen
Wij staan u bij FDJ Advocaten graag te woord. Bel ons gerust op het nummer: 0703588990 of stuur een e-mail naar Info@fdjadvocaten.nl.
[1] https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/huis-kopen-bijna-onmogelijk-voor-woningzoekende-met-gemiddeld-inkomen~beb4440e/?utm_source=browser_push&utm_medium=push&utm_campaign=stdc_vk.
[2] Zie artikel 7:232 e.v. BW.
[3] Zie artikel 7:247 BW.
[4] A.R. De Jonge, ‘Huurrecht’, Boom Juridisch: Den Haag 2019, p. 489.
[5] Zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW.
[6] A.R. De Jonge, ‘Huurrecht’, Boom Juridisch: Den Haag 2019, p. 490.
[7] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/515 e.v. Een rechter kan ook niet zelf de huurprijs vaststellen, zie: Rb. Amsterdam 18 juni 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4112, WR 2014/6, r.o. 24.
[8] Ktr. Haarlem 25 april 2001, ECLI:NL:KTGHAA:2001:AK4510, WR 2001/62, r.o. 5.3.
[9] Rb. Noord-Holland 19 augustus 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:7133, r.o. 5.8.
[10] Rb. ‘s-Hertogenbosch 25 mei 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BT8685.
[11] Rb. Amsterdam 14 maart 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ4718, WR 2014/19, r.o. 18.
[12] Wel zijn sociale huurwoningen uitgesloten die worden verhuurd door woningcorporaties.
[13] Hiertegen verzet zich artikel 7:273 lid 1 BW.
[14] Hof Arnhem-Leeuwarden 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:BZ3775, WR 2014/18, r.o. 4.15.
[15] Rb. Noord-Holland 19 augustus 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:7133, r.o. 5.7.
[16] A.R. De Jonge, ‘Huurrecht’, Boom Juridisch: Den Haag 2019, p. 492-493.
[17] Rb. Amsterdam 23 februari 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:2562, WR 2018/145.
[18] Ktr. Haarlem 10 augustus 2011, WR 2011/118, r.o. 6.