Welke soorten huurovereenkomsten voor woonruimte bestaan er?

24 aug Welke soorten huurovereenkomsten voor woonruimte bestaan er?

In de huurovereenkomst worden (onder meer) afspraken gemaakt over de huurtermijn, de huurprijs en de huisregels. Met name ten aanzien van de huurtermijn en de huurprijs mag niet zomaar alles worden overeengekomen. De wet stelt daar grenzen aan, waardoor de huurder wordt beschermd. Bij het opstellen van een huurovereenkomst is het zaak van te voren te bedenken wat voor overeenkomst partijen voor ogen hebben. Indien fouten worden gemaakt bij het opstellen van de huurovereenkomst kunnen problemen ontstaan, waardoor de huurder over het algemeen wordt beschermd en de beoogde uitzonderingen niet van toepassing kunnen zijn.

In deze blog ga ik kort in op de verschillen tussen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en die voor bepaalde tijd. Ook behandel ik de volgende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd:

• jongerenhuur;
• studenten- / promovendushuur;
• huur op grond van de leegstandwet;
• tijdelijke huur van zelfstandige woonruimte;
• tijdelijke huur van onzelfstandige woonruimte;
• tussenhuur / de diplomatenclausule;
• huur die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is.

Onbepaalde tijd

Met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt bedoeld dat deze geen einddatum heeft. De huurder heeft het recht om van het gehuurde gebruik te maken zo lang hij dat wenst en heeft daarnaast recht op huurbescherming.

De huurder staat het vrij om de huurovereenkomst op te zeggen. Daarvoor moet een opzeggingstermijn in acht worden genomen. Deze termijn mag niet korter dan 1 maand en niet langer den 3 maanden zijn.

De verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts opzeggen indien hiervoor een opzeggingsgrond bestaat. Deze opzeggingsgronden zijn limitatief (=uitputtend) opgesomd in de wet. Een opzeggingsgrond kan bijvoorbeeld zijn: ‘renovatie’, ‘dringend eigen gebruik’ of ‘niet gedragen als goed huurder’.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geeft de huurder veel zekerheid en bescherming. Dit kan voor verhuurder nadelig zijn.

Bepaalde tijd

Naast de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het in bepaalde gevallen mogelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Daarvoor moet echter goed gekeken worden naar de vereisten. Wordt er niet aan de vereisten voldaan, dan kan de overeengekomen einddatum vervallen. Er kan dan toch sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat de beschermende bepalingen uit het huurrecht niet aan de kant zijn geschoven door de onjuist overeengekomen uitzondering.

Jongerenhuur

Voor verhuur aan jongeren die tussen de 18 en 27 jaar oud zijn, bestaat een mogelijkheid tot verhuur voor bepaalde tijd. Aan huurders die voldoen aan de voorwaarden kan worden verhuurd voor een periode van 5 jaar. Voor het verstrijken van deze 5 jaar kunnen partijen overeenkomen de huurovereenkomst met 2 jaar te verlengen.

Bij beëindiging van de huurovereenkomst moet opnieuw aan een jongere, een student of aan een promovendus, worden verhuurd. Op deze laatste twee groepen kom ik later terug.

De huurovereenkomst eindigt niet automatisch. De verhuurder moet de overeenkomst opzeggen en zich daarbij houden aan de wettelijke opzegtermijn. Wordt de huurovereenkomst niet (correct) opgezegd, dan ontstaat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd.

Studenten- / Promovendushuur

Voor verhuur aan studenten en promovendi bestaat ook een specifieke mogelijkheid tot verhuur voor bepaalde tijd. Je wordt aangemerkt als een student als je bent ingeschreven (voltijd of deeltijd) aan een universiteit, hogeschool of instelling van middelbaar beroepsonderwijs. Je wordt aangemerkt als promovendus als je je voorbereidt op een promotie aan de universiteit.

Voor dergelijke huurovereenkomsten bestaat geen wettelijke termijn. De huurovereenkomst kan worden beëindigd indien de huurder niet binnen drie maanden voldoet aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder tot het overleggen van een kopie van het bewijs van inschrijving inzake het lopende studiejaar.

Huur op grond van de Leegstandwet

Onder de Leegstandwet worden woningen verhuurd die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. Voor deze mogelijkheid tot verhuur voor bepaalde tijd moet door de verhuurder een vergunning van de gemeente zijn verkregen, een Leegstandwetvergunning.

De huurovereenkomst duurt minimaal 6 maanden, tenzij sprake is van een te koop staande woning, dan geldt een minimale termijn van 3 maanden. Voor huurders geldt een opzegtermijn van 1 maand, voor verhuurder is deze termijn 3 maanden. Voor te koop staande woningen geldt een opzegtermijn van 2 maanden voor de verhuurder. De maximale termijn van de huurovereenkomst is gelijk aan de geldigheidsduur van de verkregen Leegstandwetvergunning.

De huurovereenkomst eindigt automatisch als de Leegstandwetvergunning is verlopen. Opzeggen is dan niet vereist. Indien de huurovereenkomst door huurder of verhuurder eerder wordt beëindigd moet wel worden opgezegd.

Blijft de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst met instemming van de verhuurder in de woning wonen, kan een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Tijdelijke huur van zelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte mag éénmalig op grond van een tijdelijk huurcontract worden verhuurd. Een zelfstandige woonruimte is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.

De huurtermijn mag maximaal 2 jaar bedragen. De huurtermijn moet vooraf worden overeengekomen en kan niet worden verlengd, ook niet als in eerste instantie een huurtermijn van minder dan 2 jaar is overeengekomen. Bij verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst is sprake van een contract voor onbepaalde tijd.

De huurovereenkomst eindigt na de afgesproken periode, mits de verhuurder de huurder op tijd schriftelijk informeert over het einde van de huur. Op tijd betekent, tussen 3 maanden en 1 maand voor de afgesproken einddatum.

De verhuurder kan dergelijke huurovereenkomsten niet tussentijds opzeggen. De huurder kan dit wel, met inachtneming van wettelijke opzegtermijnen (minimaal 1 maand, maximaal 3 maanden).

Tijdelijke huur van onzelfstandige woonruimte

Een onzelfstandige woonruimte mag eveneens éénmalig op grond van een tijdelijk huurcontract worden verhuurde. Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet zelfstandig is, dat wil zeggen niet beschikt over een eigen toegang en eigen keuken en toilet.

Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale tijdelijke huurtermijn van 5 jaar. Daarnaast gelden de regels die ook gelden ten aanzien van de tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte.

Wetswijziging tijdelijke huur (on)zelfstandige woonruimte

Op 6 juli 2021 heeft de eerste kamer het ‘wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuurd’ gedeeltelijk aangenomen. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2022. In dit wetsvoorstel is ten aanzien van de tijdelijke verhuur onder meer voorgesteld:

• de maximale tijdelijke verhuurtermijn van zelfstandige woonruimte te verlengen van 2 naar 3 jaar (dit stuitte in de eerste kamer op grote bezwaren; door de minister is toegezegd dat zij, na aanvaarding van de wetswijziging, een reparatiewet naar de Tweede Kamer zou sturen);
• voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte wordt een eenmalige verlenging mogelijk. De totaal toegestane termijn mag echter nooit overschreden worden. In dat geval ontstaat een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
• Het wetsvoorstel biedt de partijen de mogelijkheid een minimale duur af te spreken. Binnen deze periode kan de huurder niet opzeggen. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Duur huurovereenkomst:                          Maximale minimum duur:

< 1 jaar                                                                niet toegestaan

1 jaar                                                                   3 maanden

2 jaar                                                                   6 maanden

3 jaar                                                                   12 maanden

Tussenhuur / de diplomatenclausule

Van deze mogelijkheid wordt vooral gebruik gemaakt door mensen die tijdelijk afwezig zijn door werk, een buitenlandse studie of een lange vakantie. De eigen woning kan in dat geval tijdelijk worden verhuurd via een contract voor tussenhuur. Een dergelijke overeenkomst wordt ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd.

Indien de verhuurder terugkeert en weer gebruik wenst te maken van zijn eigen woning kan een beroep worden gedaan op de diplomatenclausule. De diplomatenclausule heeft alleen werking als de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd en  als in de huurovereenkomst direct al is bedongen dat de huurder na afloop van de overeengekomen termijn het gehuurde moet ontruimen.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule kan, bijvoorbeeld bij een verlenging van het verblijf in het buitenland van de verhuurder, worden verlengd. Ten opzichte van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder diplomatenclausule, die bij verlenging van rechtswege van onbepaalde tijd wordt, is dit een groot voordeel.

De huurovereenkomst moet door de verhuurder worden opgezegd met een beroep op de diplomatenclausule. Daarbij moet de wettelijke opzegtermijn in acht worden genomen, welke kan oplopen tot 6 maanden. Indien de zittende huurder weigert in te stemmen met de huurbeëindiging, is een onherroepelijke rechterlijke beslissing nodig voor beëindiging van de huurovereenkomst. Er zal dan dus een procedure moeten worden gevoerd.

Huur ‘naar zijn aard van korte duur’

Het woonruimterecht, dat veel bescherming geeft aan de huurder, is niet van toepassing op een huurovereenkomst ‘die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’. Dit worden ook wel short stay contracten genoemd.

Voor beantwoording van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, wordt gekeken naar:

1. 1. 1. 1. de aard van het gebruik;
         2. de aard van de woning;
         3. de bedoeling van partijen, en;
         4. de duur van het gebruik.

 

Ik benadruk dat de bepaling op grond waarvan deze tijdelijke verhuur mogelijk is een uitzondering is op het woonruimterecht. Dat sprake is van een uitzondering betekent ook dat deze in beginsel terughoudend moet worden toegepast.

De terughoudende toepassing van de bepaling en de open norm maken het een lastig te interpreteren bepaling waarover veel discussie mogelijk is. Duidelijk zijn de gevallen waarbij aan alle vereisten is voldaan. Bijvoorbeeld: de voor een korte vakantie (d) gehuurde bungalow (b) in een recreatiepark (a & c), of een sloopwoning (b) die tijdelijk (d) als noodwoning in gebruik is gegeven (a, b & c) tijdens een renovatie van de eigenlijke woning van de huurder.

Vaststaat dat de uitzonderingsbepaling niet van toepassing is indien een beroep daarop slechts is gegrond op een overeengekomen korte termijn. Op grond van deze regeling kan dus niet zomaar worden verhuurd voor een dergelijke periode indien niet aan de overige criteria is voldaan. Daarvoor bestaat de mogelijkheid tot verhuur voor bepaalde tijd.

 

Kees Janssen 

 

Deze auteur is niet langer werkzaam bij FDJ Advocaten. Voor meer informatie over de verschillende soorten huurovereenkomst of advies bij het kiezen van een overeenkomst en het opstellen daarvan kunt u contact opnemen met ons kantoor. Wij staan u graag te woord op het nummer: 070 358 89 90.