19 apr De energieprestatievergoeding (EPV): kans of bureaucratische valkuil voor verhuurders?
De energieprestatievergoeding (EPV): kans of bureaucratische valkuil voor verhuurders?
Anno 2019 wordt u als verhuurder aangemoedigd om uw huurwoning(en) energieneutraal te maken. Hoe verzilvert u deze potentieel gouden kans en voorkomt u dat u verzandt in een bureaucratische valkuil? Sinds 1 september 2016 is het mogelijk om uw investeringen in het energieneutraal maken van uw woning(en), terug te verdienen door met uw huurder(s) een zgn. ‘energieprestatievergoeding’ overeen te komen.
In deze bijdrage zal kort worden stilgestaan bij de do’s en don’ts wanneer u overweegt een energieprestatie-vergoeding overeen te komen met uw huurder(s). Wij beperken ons tot zelfstandige huurwoningen met een huurprijs van € 720,- (prijspeil 2018) of hoger (geliberaliseerde/ vrije sector-huurwoningen).
Wat is een energieprestatievergoeding?
Een huurder betaalt normaal gesproken de overeengekomen huurprijs en de servicekosten. De energieprestatievergoeding (hierna: EPV) is een maandelijkse vergoeding die de huurder betaalt bovenop de huur-prijs en de gebruikelijke servicekosten. De huurder betaalt met deze vergoeding de kosten die u als ver-huurder heeft gemaakt om de woning energieneutraal te maken.
U kunt met uw huurder(s) een EPV overeenkomen indien uw woning(en) wordt gerenoveerd tot zgn. ‘nul op de meter-woningen’ (hierna: NOM-woningen). Dit houdt in dat de woning gemiddeld een gelijke hoeveelheid energie produceert als dat er verbruikt wordt. In artikel 7:237 lid 4 BW is bepaald wat onder een energiepres-tatievergoeding wordt verstaan:
‘de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.’
Voorwaarden waaraan de woning moet voldoen:
Allereerst moet er sprake zijn van zeer goede isolatie die ervoor zorgt dat de woning een zeer lage warmte-vraag heeft. De warmtevraag dient namelijk minder dan 50 kilowattuur per vierkante meter per jaar te zijn om een EPV te kunnen overeenkomen. Ten tweede moet de woning (genoeg) energie opwekken, namelijk:
– genoeg energie opwekken om de woning te verwarmen;
– genoeg energie opwekken voor de vaste installaties in de woning;
– 26 kilowattuur per vierkante meter aan elektriciteit voor het gebruik van elektrische apparaten;
– 15 kilowattuur per vierkante meter aan warm water.
Ten derde dient u de huurder te informeren over de energieopwekking en het energiegebruik van de NOM-woning. De verhuurder heeft een informatieplicht: u garandeert immers in de EPV dat de woning energie-neutraal is en dient zulks te bewijzen.
Het is van belang om u als verhuurder te realiseren dat u moeten garanderen dat het (onder gemiddelde omstandigheden) ook daadwerkelijk een ‘nul op de meter-woning’ is. De huurder mag er contractueel op vertrouwen dat de energierekening ook nagenoeg nihil is. In dat kader is het van groot belang dat u bij een eventuele renovatie tot een NOM-woning bijvoorbeeld garanties overeenkomt met de aannemer.
Hoe een energieprestatievergoeding overeenkomen?
Er zijn twee manieren om een EPV overeen te komen. Allereerst kan de EPV in een schriftelijke overeen-komst tussen de huurder en de verhuurder worden vastgelegd. In deze overeenkomst maken zij afspraken over:
– de hoogte van de EPV, de gegarandeerde energieprestatie van de woning;
– de manier waarop monitoring plaatsvindt;
– de medewerking die de huurder daaraan moet geven.
Daarnaast kan een EPV worden overeengekomen door een redelijk renovatievoorstel te doen. Om een NOM-woning te realiseren zult u de huurwoning(en) naar alle waarschijnlijkheid (ingrijpend) moeten renove-ren. De EPV kunt u in dat geval overeenkomen door de huurder(s) een redelijk renovatievoorstel te doen zoals neergelegd in artikel 7:220 BW.
Het is van wezenlijk belang dat een dergelijk voorstel zorgvuldig en met de nodige precisie wordt opgesteld. De renoverende verhuurder is immers gebonden aan verstrekkende regels indien het een renovatie van meer dan tien woningen in eenzelfde complex betreft. Daarnaast riskeert de verhuurder een hoge verhuis-vergoeding te betalen van minimaal €5.918 (prijspeil 2018). Bovendien moet het voorstel de rechterlijke toets van de ‘redelijkheid’ kunnen doorstaan, dit luistert zeer nauw.
Hoogte energieprestatievergoeding
Voor vrije sector/geliberaliseerde huurwoningen gelden er in beginsel geen harde wettelijke maximumvergoedingen zoals deze nadrukkelijk wel gelden voor sociale huurwoningen. Een huurcommissie is, tenzij anders is overeengekomen, niet bevoegd om de EPV te toetsen. Van belang is dat het voorstel voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een rechter kan echter wel inspiratie putten uit de wettelijke regeling voor sociale huurwoningen.
Lessons learned so far
De rechtbank Amsterdam heeft op 4 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2543) een renovatievoorstel van een woningbouwcorporatie afgewezen. De verhuurder wenste een EPV overeen te komen om investeringen in het aardgasvrij maken van hun woningen terug te krijgen en de woningcorporatie deed de huurders een renovatievoorstel om NOM-woningen te realiseren. De rechtbank kwam tot het oordeel dat onvoldoende zeker was dat de renovatie leidde tot een NOM-woning:
’12. (…) Met name bestaat twijfel of deze woningen zodanig geïsoleerd kunnen worden dat deze met de warmtepompen, en het daarmee te behalen rendement, afdoende kunnen worden verwarmd. In deze zaak is onvoldoende vast komen te staan dat daarvan sprake is, maar het is wel reden om kritisch te kijken naar de gevolgen en de financiële waarborgen voor de bewoners van dit systeem. (…)
16. (…) Desalniettemin blijkt uit het hiervoor overwogene dat aan het renovatievoorstel, voor zover betrekking hebbend op de NOM-voorzieningen en de daarmee verband houdende EPV, zodanig veel onzekerheden kleven dat het niet als redelijk kan worden aangemerkt. Zo is het voor gedaagden niet zeker of hun woningen in voldoende mate geïsoleerd kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn. Dit weegt zwaar nu het hier huurder betreft met een minimuminkomen.’
Verder overweegt de rechtbank, in gemelde zaak, dat een voorgestelde energieprestatievergoeding ter bekostiging van de realisatie van de NOM-woning, een extra huurprijsverhoging in datzelfde renovatievoorstel blokkeert. In genoemde zaak heeft de rechter voorts geoordeeld:
’21. De kantonrechter stelt vast dat de renovatiekosten die aan het voorstel ten grondslag liggen voor het overgrote deel kosten zijn, die betrekking hebben op het aanbrengen van de NOM-installatie. Uit de memorie van toelichting bij wetsvoorstel 34228 (TK 2014/2015, 34229 nr. 3 p. 3 en p. 4) blijkt dat met de invoering van de energieprestatievergoeding als bedoeld in artikel 7:237 lid 4 juncto artikel 7:261 BW wordt beoogd een vergoeding te geven voor de kosten voor het realiseren van een NOM-woning. (..) Daarom is in het BW met de regeling voor de EPV de mogelijkheid opgenomen dat de verhuurder en de huurder in zich daartoe lenende gevallen een EPV overeenkomen, waardoor in die gevallen voor die vergoeding ‘eigen regels gaan gelden, terwijl de regels voor de huurprijs, de vergoeding van nutsvoorzieningen en de servicekosten hier toepassing missen, voor zover de wet niet naar die regels verwijst’ aldus de minister. Dat leidt tot het oordeel dat het voortel om naast de EPV een huurverhoging door te voeren niet redelijk is.’ [met toevoeging onderstreping].
Alternatief
De EPV is een gecompliceerde regeling maar biedt de verhuurder wel de wettelijke grondslag om naast de gebruikelijke huurprijs, servicekosten etc. een vergoeding overeen te komen om investeringen in de huur-woning terug te krijgen. Het is nadrukkelijk niet mogelijk om ‘zomaar’ een vergoeding voor ‘verduurzaming’ van de huurwoning te vragen. Het gerechtshof Amsterdam heeft op 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113) overwogen dat de dwingendrechtelijke systematiek van het huurrecht zich verzet tegen het vragen van een vergoeding anders dan een huurprijs, servicekosten of bijvoorbeeld een EPV:
‘3.4 De vraag resteert of [geïntimeerde] desondanks aanspraak heeft op het door haar bij [appellante] apart in rekening gebrachte maandelijkse bedrag van €65,- voor de zonnepanelen en zonneboiler. Het hof acht het, anders dan de rechtbank, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar als [appellante] geen vergoeding verschuldigd zou zijn voor de zonnepanelen en de zonneboiler. Daarbij geldt enerzijds als uitgangspunt de dwingendrechtelijke wettelijke systematiek, waaruit volgt dat bijdragen voor onroerende bestanddelen niet afzonderlijk van de huurprijs in rekening kunnen worden gebracht en anderzijds dat slechts in zeer klemmende omstandigheden een beroep op die systematiek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5 Het feit dat [geïntimeerde] bij de bouw van de onderhavige woningen fors heeft geïnvesteerd in energie-leverende voorzieningen en energie besparende maatregelen, waaronder de zonnepanelen en zonneboiler, draagt dit oordeel p zichzelf niet. [Geïntimeerde] is deze investeringsverplichting uit vrije keuze aangegaan, terwijl het het eigen beleid van [geïntimeerde] is dat de huurprijzen van het onderhavige project het niveau van de huurtoeslaggrens niet overschrijden’.
Hieruit volgt dat een dergelijke investering óf vooraf in de huurprijs moet worden verdisconteerd óf dat de kosten van de investering worden terugverdiend door een verhoging van de huurprijs voor te stellen in het renovatievoorstel.
Conclusie
In het geval u als verhuurder voornemens bent uw huurwoning(en) te renoveren, dan is het van belang dat u zich vooraf goed te raden gaat op welke manier u de investeringen van uw huurder(s) terug kunt krijgen. Alles valt of staat met een zorgvuldig renovatievoorstel als in artikel 7:220 BW. Een EPV kan een interessante optie zijn, al is dit niet de enige manier om uw investeringen terug te verdienen.
Heeft u vragen over dit onderwerp en/of het verduurzamen van uw vastgoedportefeuille en wenst u de mo-gelijkheden te bespreken om bijvoorbeeld een energieprestatievergoeding van uw huurder te vragen? We staan u graag te woord.
Deze auteur is niet langer werkzaam bij FDJ Advocaten, voor meer informatie kunt u terecht bij Jan Beelen (0703588990).