Beleggers/verhuurders opgelet: Opkoopbescherming treedt op 1 januari 2022 in werking!

Beleggers/verhuurders opgelet: Opkoopbescherming treedt op 1 januari 2022 in werking!

Gemeenten krijgen binnenkort een nieuw instrument om beleggers te weren die goedkope en middeldure woningen opkopen en vervolgens verhuren. De Eerste Kamer is op 6 juli 2021 akkoord gegaan met het wetsvoorstel “Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur”. De wetswijziging maakt het voor gemeenten mogelijk om opkoopbescherming en een verbod op verhuur zonder vergunning via hun huisvestingsverordening in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. De opkoopbescherming treedt op 1 januari 2022 in werking door wijziging van de Huisvestingswet 2014.

Opkoopbescherming

Met de gewijzigde wet kunnen gemeenten ervoor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven voor kopers om er zelf te wonen. De gemeente bepaalt zelf tot welke WOZ-waarde koopwoningen in het ‘’goedkope’’ of ‘’middeldure’’ segment vallen. Woningen in aangewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning verleent.

Noodzaak onderbouwen

Opkoopbescherming is een verstrekkende beperking van het eigendomsrecht. De gemeenteraad moet daarom kunnen onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk, proportioneel en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Er moet een fair balance zijn tussen het algemene belang dat de gemeente tracht te verwezenlijken en de mate waarin inbreuk wordt gemaakt op eigendomsrechten. De gemeente zal moeten toelichten dat er geen minder vergaande maatregelen zijn om dit doel te bereiken.

Uitzonderingen

In drie gevallen is de gemeente – ondanks een ingevoerde opkoopbescherming – verplicht een verhuurvergunning te verlenen. Het betreft woningen die:

1) aan familie worden verhuurd;

2) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;

3) tijdelijk worden verhuurd, mits de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is.

De gemeente kan zelf nog aanvullende uitzonderingen in de huisvestingsverordening opnemen.

Datum aankoop bepalend

De vergunningplicht geldt voor goedkope en middeldure koopwoningen die ná invoering van de opkoopbescherming in de huisvestingsverordening in het aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden voor eigendomsoverdracht zijn verhuurd. De vergunningplicht kan dus niet worden ontlopen door een woning vlak voor de verkoop te verhuren. Het moment van notariële levering van de woning geldt als peilmoment.

Gevolgen

De opkoopbescherming zal zonder twijfel grote gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt en beleggers. Vooral in de grote steden. De gemeente Den Haag is bezig om de opkoopbescherming zo snel mogelijk na inwerkingtreding van de wet te implementeren in de huisvestingsverordening. Zij sluit een stadsbrede invoering van de opkoopbescherming en vergunningplicht niet uit. Aannemelijk is dat de gemeente na invoering van opkoopbescherming niet snel een vergunning voor verhuur zal verlenen.

Of opkoopbescherming in alle gevallen noodzakelijk en proportioneel kan worden geacht ter bestrijding van het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen is echter de vraag. Absolute verboden en vergaande beperkingen van het eigendomsrecht of van een dienst zijn uiterste maatregelen die slechts zijn geoorloofd als er geen alternatieven zijn om het beoogde doel te realiseren. In elk geval kunnen vraagtekens worden gezet of opkoopbescherming in de gehele gemeente evenredig is en past binnen de kaders van het Europese recht en de Dienstenrichtlijn.

De bestuursrechter zal zich daarover op enig moment moeten buigen. Hoe meer gedupeerden na een negatief besluit op een vergunningaanvraag of een handhavingsbesluit naar de rechter stappen, hoe indringender die rechterlijke toetsing vermoedelijk zal zijn.

Meer weten?

Bij vragen over de nieuwe regeling kunt u contact opnemen met Margot de Buck.